TOUTE LA VERITE JURIDIQUE SUR LE CONTENTIEUX FONCIER DES TITRES 446/DP ET 314/DP QUI MENACE D’EXPULSION PLUS D’UNE CENTAINE DE FAMILLES A DIAMAGUENE.
Le collectif des habitants de Diamaguène, conscient de notre engagement citoyen au service des populations, nous a reçus pour exposer une situation d’une extrême gravité, menaçant la stabilité de nombreuses familles. Cette situation mérite l’attention et le soutien de tous, car elle touche à un bien fondamental : la terre, à la fois outil de production, socle de l’habitat et pilier de la stabilité sociale.
Sur le plan sociologique, la fonction résidentielle de la terre est essentielle. Elle incarne l’ancrage, la sécurité et l’épanouissement de la cellule familiale, et doit donc faire l’objet d’une protection juridique stricte.
C’est dans cet esprit que des habitants, déguerpis du quartier appelé aujourd’hui Baye Gaindé (HLM Dakar) au profit de la SN HLM, se sont installés à Diamaguène pour y reconstruire leur vie, en toute légalité.
Aujourd’hui, malgré 65 ans d’occupation légale, ces familles restent toujours confrontées à un contentieux ancien, alimenté par les héritiers des anciens propriétaires, Mahet GUEYE et Daouda FALL, qui contestent le prix de vente initialement convenu. Plus préoccupant encore, cette affaire prend une tournure inquiétante, laissant transparaître une volonté manifeste de les priver de leurs droits acquis.
Face à cette injustice, nous avons décidé, sur la base d’arguments juridiques solides, de jeter une once de lumière sur l’origine et l’évolution de ce contentieux.
À l’origine de cette affaire, Monsieur Samba DRAME a acquis de Mahet GUEYE et Daouda FALL, pour le compte des ex-habitants de Baye Gaindé, les TF 446/DP et 314/DP, comprenant 454 parcelles pour un prix global de 8.105.750 FCFA, à raison de 24.000 FCFA la parcelle. Après avoir versé les trois quarts du prix fixé, avancé et quittancé, les acheteurs se sont heurtés au refus des vendeurs, au motif que le prix initialement convenu était dérisoire.
Cette rupture unilatérale du contrat pour une prétendue cause de lésion a installé plus d’une centaine de personnes dans une situation foncière inconfortable, pouvant déboucher sur l’expulsion et la dislocation de familles, avec des conséquences sociales irréversibles.
En plus de la rétractation, les TF 446/DP et 314/DP ont fait l’objet d’une dévolution et d’une liquidation successorale. En effet, après la réception d’un jugement d’hérédité et d’un certificat de non-appel ni opposition, les héritiers des vendeurs ont procédé à l’inscription au livre foncier de Pikine des actes de notoriété leur permettant d’accéder à la propriété des titres litigieux. Ce qui rend de plus en plus complexe la situation des habitants de Diamaguène.
À la suite de l’acquisition des biens par succession, plusieurs ventes ont été conclues sur les titres au profit de nouveaux acquéreurs, entraînant, après morcellement, la création de titres fonciers spéciaux.
Certains nouveaux acquéreurs, n’ayant pas la possibilité d’accéder à la possession de leurs biens occupés par les acquéreurs légitimes, les ont affectés en hypothèque auprès des établissements bancaires qui, dans la plupart des cas, les ont licités pour défaut de paiement.
Les travaux d’enquête menés sur le terrain ont permis de constater que les populations ont toujours la possibilité de conserver leurs villas parce qu’elles détiennent les reçus de paiement constitutifs de preuve.
UNE PROMESSE DE VENTE JUSTIFIÉE
L’engagement de deux parties l’une de céder un droit sur un immeuble, l’autre de l’acquérir constitue une promesse synallagmatique de vente. Il s’agit donc d’un avant-contrat portant sur l’engagement des parties à céder ou à acquérir un terrain. À ce titre, les parties restent tenues, l’une envers l’autre, à l’exécution de leur engagement contractuel. Les populations de Diamaguène avaient pris l’engagement d’acquérir les TF 446/DP et 314/DP et avaient commencé à l’exécuter en versant le prix de vente.
Ainsi, au regard des dispositions combinées des articles 3, 4 et 5 du Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC), le débiteur d’une obligation de donner est tenu d’assurer la délivrance de la chose. L’obligation de donner consiste à transférer la propriété d’une parcelle. Dès lors que l’on s’oblige à transférer la propriété d’une parcelle, on est débiteur d’une obligation de donner. Cette obligation crée un lien entre le créancier et le débiteur, exigeant de ce dernier le transfert de la propriété de la parcelle.
Dès lors que les populations de Diamaguène ont versé le prix convenu, les héritiers de Mahet GUEYE et Daouda FALL deviennent alors débiteurs d’une obligation de donner, et seront tenus de parfaire la vente et de faire la mutation au livre foncier. Cette assertion est confortée par la Chambre civile et commerciale de la Cour suprême dans les arrêts n°114 du 24 août 2005 et n°19 du 16 janvier 2008 (CBAO/EXPRESS TRANSIT).
UNE ACCEPTATION PURE ET SIMPLE DE LA SUCCESSION
De plus, l’appropriation des Titres Fonciers TF 446/DP et 314/DP par succession témoigne de l’acceptation pure et simple de l’héritage par les ayants droit des vendeurs, qui reprennent ainsi la qualité de débiteurs de leurs auteurs à l’égard du collectif des habitants de Diamaguène. Ils sont tenus, en leur qualité d’ayants droit de feus Mahet GUEYE et Daouda FALL, de parfaire la situation foncière des acheteurs.
DES TRANSACTIONS POSTERIEURES ECARTEES PAR L’ADAGE SELON LEQUEL » LA FRAUDE CORROMPT TOUT »
En ce qui concerne les mutations et hypothèques effectuées sur les TF 314/DP et 446/DP après la succession, l’article 326 du COCC prévoit la possibilité d’écarter l’article 381 du même code après établissement de la fraude des vendeurs et de la mauvaise foi des nouveaux acquéreurs.
L’article 381 prévoit que l’acquisition de la parcelle résulte de la mention au titre foncier du nom du nouveau titulaire du bien. Celui-ci acquiert, de ce fait, sur la parcelle, un droit définitif et inattaquable, dont l’étendue est déterminée juridiquement et matériellement par les énonciations du titre foncier.
Cependant, la fraude du vendeur de l’immeuble et la mauvaise foi de l’acquéreur permettent d’écarter l’application de l’article 381 du COCC. C’est ce que le juge de la Chambre civile et commerciale de la Cour suprême a rappelé dans l’arrêt n°50 du 7 juillet 2016.
Eu égard à ces considérations, nous pouvons retenir que les inscriptions opérées en fraude sur le livre foncier ainsi que les hypothèques inscrites au nom des établissements bancaires ne sont pas opposables au collectif.
Il est temps, après les décisions des juges du fond, que la Chambre civile de la Cour suprême vienne tirer le rideau final en signe de dernier acte d’un contentieux qui n’a que trop duré. Un arrêt de la Cour suprême sonnera le glas de toute velléité de résistance de la part des vendeurs de mauvaise foi.
Aliou Mané
Responsable PASTEF Diamaguéne Sicap-Mbao
